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認識凶宅相關法律問題

報載《嘉義市一名蔡姓女子在臉書留言控訴感情遭男友及其前妻欺騙後,在男友前妻的屋裡穿紅衣上吊身亡,牆上有以紅筆留下「我詛咒你們全家不得好死」、「安心的在凶宅住吧」遺言。警方推測,蔡女疑因感情因素尋短,死因仍待釐清。

凶宅是台灣人在買賣房屋時會特別忌諱的存在,實務上許多的法律爭議也是從凶宅衍生,本文將稍微介紹凶宅的相關法律問題。

什麼是凶宅

凶宅的定義,可以從內政部在民國97年7月發布一個函釋內容窺知一二,所謂的凶宅是指:「凶宅是指賣方產權持有期間,在建築改良物之專有部分(包括主建物及附屬建物),曾發生凶殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分),及在專有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳樓),但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)」由此可知,法律上對於凶宅的定義,並非一但有人在屋內死亡及算,仍排除自然死亡以及意外身亡這兩個種類。

凶宅可以買賣嗎-惡意隱匿凶宅,買賣無效

凶宅還是可以買賣,不過因為屬於重大事項,對房屋價值會顯著的影響,且該因素往往會成為購買與否的關鍵,因此屬於一定要告知買方的事項,若賣家惡意隱匿而不告知房屋屬於凶宅,縱然買賣完成,買受人事後除了可以主張「解除契約」或「減少買賣價金」之外,也可依民法第360條規定,對賣方請求債務不履行之損害賠償。實務上,賣家若是明知道屬於凶宅卻惡意在買賣契約中註記非凶宅,甚至會成立刑法詐欺罪,最重可處5年以下有期徒刑,不可不慎。

因為導致凶宅所可以請求的損害賠償

一旦房屋成為凶宅,屋主往往欲哭無淚,不過依照民法的規定,因為凶殺或是自殺導致房屋成為凶宅者,行為人(包含殺人者或自殺者)對於房屋所有權人等同有一個侵權行為的產生,屋主可以依照民法定184條對行為人請求損害賠償,若是自殺者,仍可對其繼承人要求就自殺者名下財產(遺產)之範圍內請求賠償。