法律知識庫

仲介的「斡旋金」、「定金」及「仲介費」

焦點觀念:

   一、什麼是「斡旋金」?仲介為何常會希望買方先支付一筆「斡旋金」以方便議價?

   二、房屋沒有賣成,還要在付仲介費嗎?

   三、交付印章給他人賣屋,可以事後反悔嗎?

   四、仲介洩漏賣方底價,有何法律責任?

 

法律解說:

      一、先說結論,好的方面說容易促使買賣方面成交,但缺點是會讓素質差的仲介上下其手。現代人買賣房屋大都透過仲介公司,當買方看到某房屋滿意有心想買時,仲介業務多會去向買方表示,希望先付一筆錢,委由仲介業務去向買方議價,斡旋。交付給賣方的「斡旋金」後,仲介代表買方和賣方議價,如果議價成功,賣方願意賣房屋,此時「斡旋金」轉為定金。若最後議價未成功,該筆「斡旋金」要退還。「斡旋金」不是法律規定的制度,但在仲介業卻最為被普遍使用,因為仲介業務藉由「斡旋金」的操作容易促使交易成交。但實務上卻也產生諸多弊端。「斡旋金」性質上類似保證金,當仲介將「斡旋金」交給賣方後,就會積極去說服賣方,促成買賣成立。而讓仲介有操作空間在於除非買賣雙方已經確定要簽買賣契約,否則在此之前不會讓買賣雙方碰面。但實際上,委託仲介去向賣方議價還有另一種方式,稱之為「要約書」,如果用要約書就不用先交付一筆「斡旋金」。對此,內政部要求不動產經紀業者,要主動告訴買方有「內政部版要約書」和「交付斡旋金版本」二種可以選擇。

 

      二、「仲介」一詞是社會上普遍使用的用語,法律稱之為「居間」,是指當事人約定,一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介,他方給付報酬之契約。也就是當仲介(居間人)媒介買賣雙方價金合意,就可以請求報酬。所以,當經由仲介公司之協助讓買賣雙方對價金達成合致,簽立買賣契約,但事後雙方反悔不賣或買方毀約不買,依契約都必須給付仲介費。而且,一般買賣雙方在跟仲介簽訂委託契約時,都會有一條約定,而法院實務上也採用相同看法,就是:委託人為避免報酬之支付,故意拒絕訂立該媒介就緒之契約,而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者,依誠實信用原則,仍應支付報酬。又委託人雖得隨時終止居間契約,究不應以使居間人喪失報酬請求權為目的而為之。否則仍應支付報酬(最高法院58年台上字第2929判例)。

 

      三、民法第169條規定,「由自己之行為表示已代理權授與他人,或知他人表示為其代理人而不為反對表示者,對於第三人應負授權之責任。但第三人明知其無代理全或可得而知者,不在此限。」例如:A男B女為夫妻,A男有幢豪宅想賣掉,而且將想法告訴B,當A男出國期間,B自行找到仲介C表明有意賣掉豪宅。後來C找到買家D完成買賣契約。可是A男回國後,主張買賣契約不是他親簽的,是B拿A的印章去簽約。但在法院認定上會認為B拿有A的印鑑章,從外表上看會讓他人相信有得到A的授權,代理其買賣房屋。

 

      四、房仲洩漏底價的情形很常見,例如,A委託仲介B賣屋,約定底價1500萬,站在A的角度當然希望賣得越高越好。但對B而言,賣得高固然好,但最後能夠成交才是最重要的,若B認為反正若1500萬成交本來也是符合委託賣屋的約定,所以直接告訴買方底價就是1500萬元。此時,房仲B有無可能構成犯罪?其實房仲是有可能涉及犯罪的,可能會涉犯刑法第317條的「洩漏業務上知悉之工商秘密罪」和第342條的「背信罪」。前條規定:「依法令或契約有守因業務知悉或持有工商秘密之義務,而無故洩漏之者,處一年以下有期徒刑、拘役或一千元以下罰金。」;後條規定:「為他人處理事務,意圖為自己或第三人不法之利益,或損害本人之利益,而為違背其任務之行為,致生損害於本人之財產或其他利益者,處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科五十萬元以下罰金。前項之未遂犯罰之。」至於民事責任,B違反和A之間的契約約定,要負債務不履行的損害賠償責任。