天秤座法律事務所

口頭終止合作也算數！勝訴：成功免除6萬元租金爭議

案例事實

委託人	朱先生
案件結果	被告全面勝訴，免付6萬元租金，駁回原告全部請求
受任律師	天秤座法律事務所律師

土地合作、出入通道與解約爭議。

契約主要內容包括：

• 原告提供其私人土地，作為被告使用建物的主要進出道路。
• 被告依系爭契約第1條，每月給付新臺幣1萬元，作為租金或使用對價。

契約中的關鍵條款

• 第2條後段約定：「甲、乙雙方得隨時解約，另一方不得有異議。」
• 第7條約定：若雙方無法繼續合作，「解約」時：
• 雙方回歸各自持有本身土地及地上物所有權
• 主要進出道路各自為其所有權人所有
• 乙方不得再佔用甲方土地，人員、車輛不得通行
• 地下排水、架空電力線不得再穿越甲方土地，須立即拆除等

律師解說

從『解約』兩字，看懂契約終止的威力

（一）「解約」其實是「終止」——向後不再生效

系爭契約第2條雖然用語為「解約」，但配合第7條關於「解約後回歸本身土地與資產清算」的內容，法院認為其法律效果並非溯及既往消滅，而是：

契約自終止時點起，向後不再發生效力。

也就是說：

• 終止前：雙方依契約履行、給付的部分仍有效
• 終止後：不能再拿原契約條款（例如租金條款）來要求對方繼續給付。

（二）形成權的運用：契約約定「可隨時解約」的實際效果

當契約中明白寫著：「雙方得隨時解約，他方不得有異議」，其實是給予雙方一種形成權——只要一方作出意思表示，契約關係就會發生變動。

在本案裡：

• 被告口頭表示終止合作
• 原告於訴訟過程中亦不否認此事
• 法院因此認定終止生效，不得再主張契約仍然有效

實務建議：
雖然本案中「口頭終止」得到法院承認，但對一般民眾與企業而言，為避免事後舉證爭議，建議：

1. 終止長期合作或租賃關係時，盡量採書面方式（例如：存證信函、Email、LINE截圖備份）
2. 清楚寫明：
• 終止依據的契約條款（如第幾條解約／終止條款）
• 終止生效日
• 終止後如何處理押金、剩餘款項與使用狀態

（三）不當得利與抵銷：必要時的防禦配套

本案中，被告也提出《民法》第179條（不當得利）、第184條第1項後段（侵權行為）與第334條（抵銷）作為備位抗辯：

• 指出原告在契約終止後，仍代為收取屬於被告建物房客的租金、拒不返還押金
• 被告因此得依不當得利與侵權行為請求原告給付94,000元
• 再以《民法》第334條主張抵銷，即使原告有租金或不當得利請求，也可透過抵銷將之抵銷至零

雖然法院最後未進一步判斷抵銷是否成立，但這樣的備位設計，對於確保被告法律地位與談判籌碼，仍然相當重要。

（四）給有類似契約的讀者的三點提醒

1. 簽約時：看懂「解約／終止」條款
• 是否規定「任一方得隨時解約，他方不得異議」？
• 解約後，雙方的土地、建物、設備、管線如何處理？
2. 要退場時：留下終止的證據
• 儘量以書面通知，載明終止條款與生效日，避免對方否認。
3. 有金流往來時：注意雙方誰在收款、誰該退押金

一旦契約終止，仍持續收取不該收的租金、押金，很可能構成不當得利，反而被對方反制。

法院判決

（一）法院如何認定契約已終止？

法院首先確認三件事：

1. 兩造確實簽訂土地所有權人合作契約，被告應每月支付1萬元作為租金／使用對價。
2. 系爭契約第2條後段約定，雙方得隨時解約，另一方不得有異議；第7條進一步規定解約後，雙方回到各自持有本身土地與地上物的狀態。
3. 被告以口頭方式終止契約，且此事實為原告所承認。

法院據此認定：

• 契約中所稱「解約」，依其內容，實際上屬於「終止」而非「解除」
• 終止的效果，是使契約「自終止時起不再向後發生效力」，而非將過去一筆勾銷

因此，系爭契約已終止，原告之後便不能再依契約請求租金。

（二）為何原告的租金請求被認定「無理由」？

法院指出：

• 原告係以「系爭契約第1條租金條款」為基礎，請求租金6萬元；
• 然而，該期間契約已經終止，不再有租金條款的拘束力；
• 故原告依契約主張租金給付，欠缺法律上原因，自然無理由。

同時，由於本案原告之主要請求已無理由，其附帶之遲延利息請求一併失去基礎，也一併遭到駁回。

 

 

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