天秤座法律事務所

「袋地變臨路建地！共有人土地分割判決，讓多年卡住的祖產終於能活化」

案例事實

委託人	梁先生
案件結果	成功爭取「獨立臨路建地」，讓祖產真正可利用。原告達成最重要的核心目標——取得一筆完整、臨路、可建築使用的獨立土地。
受任律師	天秤座法律事務所律師

兩筆祖產、二十多位共有人，卡了多年分不清

土地多年來一直維持「多人共有」，加上上代共有人死亡後，繼承人尚未全部辦妥繼承登記，導致：

• 想蓋房子的人，無法確認自己究竟有哪一塊地可以用
• 想出售的人，也因為權利關係複雜、未分割，難以找到買方
• 共有人間對於「到底要怎麼分」意見分歧，協商多年無果

原告希望：

1. 能夠從這兩筆共有土地中，分出一塊屬於自己、臨路、地形方正的土地
2. 不再陷入「數十人共有、誰都無法實際使用」的僵局
3. 兼顧自身權益，也盡量減少其他親屬拆屋還地的損失

律師解說

共有土地，不是不能分，而是要「分得好」

1. 法律基礎：共有人得隨時請求分割（民法第 823 條）

民法第 823 條第 1 項明確規定：

各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。

也就是說，只要：沒有約定一定期間不得分割，且不屬於「因物之使用目的不得分割」的特殊情況（例如共有的樓梯間等）任何一位共有人，都有權主張分割，其他共有人不能以「我不要分」為由，永遠把土地卡住。

2. 歷次繼承未登記，也能一併處理（民法第 759 條）

實務上常見情況是：

• 上一代的共有人早已過世
• 子孫尚未辦妥繼承登記
• 土地登記簿上仍是「已亡者」的名字

依民法第 759 條規定，未登記前雖不得單獨處分，但法院得在分割訴訟中，一併處理繼承登記與分割問題。
本案即引用最高法院 69 年台上字第 1012 號判決意旨，說明實務允許：先命繼承人辦理繼承登記，再由繼承人參與分割。

3. 法院如何選擇分割方式？（民法第 824 條）

民法第 824 條第 2、3 項規定：

• 原則上，以原物分配為主
• 有必要時，才改採
• 將土地變賣、價金分配
• 或一部分實物分配、一部分變賣
• 或以金錢找補差額

最高法院 109 年台上字第 926 號判決也提醒，法院選擇分割方式時，應考量：

• 土地性質、使用現況
• 共有人利害關係與經濟效益
• 分配後各部分的價值是否大致相當

在本案，我們主張與其把土地賣掉，讓大家一起分錢，不如：

• 讓原告先取得一筆完整、方正、臨路的獨立土地
• 其餘再依應有比例繼續共有，以保留未來彈性

4. 為何要「兩筆土地合併分割」？（民法第 824 條第 5、6 項）

本案特別之處在於：

• 二筆地號互相緊鄰
• 共有人部分重疊，且允許合併分割的法定條件已具備

依民法第 824 條第 5、6 項：

共有人相同或部分相同之相鄰不動產，得經多數共有人同意後，請求合併分割。

法院審酌：

• 準備程序中，多數共有人並未反對合併分割
• 合併後可把零碎權利整合，畫出較方正的地塊
• 更有利於未來作為「乙種建築用地」實際使用

5. 實務建議

若您家中也有類似的「多人共有祖產土地」，建議：

1. 先釐清權利人：確認有無過世共有人，繼承人是誰。
2. 調閱土地登記謄本與地政測量成果：了解地形、面積、臨路情況。
3. 與專業律師與地政專業合作設計分割方案：避免袋地、L 形地，盡量劃出方正、臨路、可建築的地塊。

若協議多年無結果，可由其中一位共有人提起「裁判分割共有物之訴」，交由法院依民法第 823、824 條裁判。

法院判決

1. 確認原告有請求分割之權利（民法第 823 條）

法院首先認定：

• 系爭兩筆土地確為原告與多名被告共有
• 共有人間並無「不分割之約定」，亦不屬不能分割之物。

因此，依民法第 823 條第 1 項，原告得隨時請求分割共有物，請求具有法律依據。

2. 合併分割的合法性（民法第 824 條第 5、6 項）

法院指出，共有人部分相同的相鄰不動產，可經過多數同意後合併分割。
本案中，除個別被告外，並無多數共有人堅決反對合併分割，故認為「合併分割系爭二筆土地」符合法條要件，進一步採納地政分割圖。

3. 為何選擇原告方案而不採被告方案？（民法第 824 條第 2、3、4 項）

法院具體說明採認我方方案的理由：

1. 地形與臨路條件最優
• 分割後各部分土地地形方正，均臨北側道路，不會產生「袋地」。
• 對未來作為建地使用最為有利。
2. 各共有人分配之臨路面積、整體面積與其應有部分比例大致相當
• 兼顧公平，避免有人分到「好地」、有人分到「不好用的角落地」。
3. 原告部分不牽涉現存建物，可大幅降低拆屋還地成本
• 原告分得西側無建物部分，不會逼迫其他家族拆屋。
4. 不需金錢找補，避免後續抵押權、清償問題（民法第 824 條第 3 項、824-1 條）
• 各共有人分得之面積與應有部分相同，不必做價值差額的補償。
• 已存在的最高限額抵押權則依民法第 824 條之 1，由權利人抵押權「移存」於其分得之土地部分即可，權利不受影響。
5. 維持乙部分共有，較符合實際建築規劃需求（民法第 824 條第 4 項）
• 若再把乙部分細分成太多小塊，將來可能無法符合建蔽率、容積率與法定空地規定，反而讓土地難以使用。
• 法院依第 824 條第 4 項認為：就共有物之一部分維持共有，反而比較合理。
6. 被告提出的「方案」存在 L 形地、袋地風險
• 使原告與主要共有人分得 L 形地塊，利用與交換價值降低，且未達到「簡化共有關係」的目的。
• 因此法院明確表示「不採」被告方案。

綜合而言，法院認為我方方案在法律上合於民法第 823、824、824-1 條，在事實上更兼顧經濟效益與公平，因此判決准予依原告方案分割，是本案勝訴核心理由。

 

 

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