天秤座法律事務所

買房才發現違建被要求拆除？法院認定「不完全給付」，判賣方負賠償責任！

案例事實

委託人	童小姐
案件結果	被告必須給付原告新臺幣 51萬餘元，並自至清償日止，按年息 5% 計算利息。
受任律師	天秤座法律事務所律師

原告與被告簽訂不動產買賣契約，以2千8百餘萬元買下一處透天建物及基地。

該房屋在買賣前，已由承租人經營日租套房，屋內被隔成 17 間套房。

賣方在「不動產標的現況說明書」中：勾選「建物部分有未登記增建」，並註明「3F～4F 增建」；但在「是否有占用」一欄勾選「否」，亦未載明「天井、防火巷被占用」或「未設管道間」等情形。

原告考量可繼續收租，遂買下標的屋，期待穩定租金現金流。

律師解說

把焦點從「違建日租風險」拉回到「賣方交付標的物是否符合契約」與「誠實告知義務」。

（一）關鍵一：房屋與約定不符＝民法第 227 條「不完全給付」

雖然房屋所有權已依約移轉，但雙方在契約與現況說明書中，明確勾選「僅有 3F-4F 增建」，並勾選「無占用情形」，等同約定：

買賣標的不包含占用天井、防火巷等違建，且應設有管道間。

實際交付的房屋卻：

• 占用天井、防火巷
• 未依原核准圖設置管道間

已違反原約定。法院因此認定，賣方交付標的物「不合債之本旨」，依法構成：

• 民法第 227 條第 1 項 不完全給付
• 準用 民法第 226 條，應負損害賠償責任。

（二）關鍵二：賣方未誠實告知，不能用契約條款推責

契約第二條約定：

若交屋後被通知拆除增建部分，風險由買方承擔。

被告主張：既然是交屋後才被公部門要求拆除，應由買方自負風險。

法院則指出：

• 此條款的前提，是賣方已「誠實告知」違建狀況。
• 本案中，關於防火巷、天井被占用與未設管道間，賣方從未載明或說明。

因此，法院認為被告未履行誠實告知義務，不得援引該條款免責，拆除風險仍應由賣方承擔。

（三）關鍵三：善意買方依法請求損害賠償，不違反誠信原則

被告曾主張：

• 買方明知是日租套房格局，卻事後又主張違建瑕疵，違反民法第 148 條誠信原則。
• 且買方在復水復電後，又自行恢復 17 間套房，顯示其接受違建存在。

法院的看法是：

1. 買方即使知悉套房隔成 17 間，不等於知悉「占用天井、防火巷」等隱藏瑕疵。
2. 買方在發現問題後，曾透過仲介想聯繫賣方處理，但賣方未積極回應。
3. 買方依 民法第 227 條第 1 項、民法第 226 條請求賠償，是對不完全給付的正當行使權利，與民法第 148 條所稱誠信原則並不牴觸。

簡單說：就算買方後來因營運需要又再度增建，那是事後自行承擔的風險，並不抹滅其對「原始隱藏違建」追償的權利。

（四）關鍵四：哪些花費可以要、哪些不能要？

本案我們完整列出所有因拆除與裝修支出的費用，但法院最後只認：

可以請求的損害（與隱藏違建有直接因果關係）：

• 拆除占用防火巷、天井的違建工程費
• 為恢復管道間所必須的拆除及水電、鷹架等工程費
  合計51萬餘元

不被認可的項目（法院認為與賣方隱藏瑕疵無直接關聯）：

• 申請室內分間牆變更、室內裝修許可的設計費 250,000 元（法院認為買方本就知悉隔間與一般住宅不同，且為投資使用，應自負）
• 新作系統櫃、鋁窗、室內重新裝潢等（屬買方自行升級、再增建之支出）
• 施工期間家具因放置屋外遇颱風受潮而損壞（屬買方自行保管疏失）
• 停租期間的租金損失（法院認為係承租人違法經營日租造成，與賣方隱藏瑕疵無直接關聯）

（五）關鍵五：為何沒用到民法第 360 條「故意不告知瑕疵」？

我們在訴訟中亦主張：賣方未告知隱藏違建，應負民法第 360 條故意不告知瑕疵的加重責任。

但法院認為：

• 從卷證資料只能證明賣方「沒有告知」，不足以證明其「故意隱瞞」。
• 因此，不以第 360 條作為判決基礎，而是回到第 227 條不完全給付。

實務提醒：

若要主張第 360 條的較重責任，平時就要保留對方「明知而刻意不說」的證據，例如：訊息紀錄、錄音、仲介說明等。

給一般買方與投資人的實務建議

1. 買日租套房、套房投資前，一定要看：
• 建築使用執照、竣工圖。
• 是否有占用天井、防火巷、騎樓等公共空間。
• 管道間、逃生動線是否依圖施工。
2. 簽約時務必要求「不動產標的現況說明書」寫清楚，若日後發現與說明不符，較容易比照本案主張不完全給付。
3. 賣方不能只丟一條「交屋後違建風險由買方自負」就完全免責，若有明知未告知或說明不實，仍可能要賠拆除與恢復原狀的費用。
4. 若已遇到類似情況，建議：
• 儘快保留公部門來函、建築師意見書、工程估價單與匯款憑證。
• 盡早諮詢專業律師，由專業團隊協助整理證據與法律主張。

法院判決

1. 契約與說明書中未記載天井、防火巷被占用及未設管道間，視為雙方約定「不包含該等違建」。
2. 實際交付的房屋與約定不符，構成民法第 227 條第 1 項不完全給付，準用民法第 226 條，賣方應賠償買方因拆除違建及恢復管道間所生之必要費用。
3. 契約第二條關於交屋後拆除風險由買方負擔的約定，以賣方「誠實告知」為前提。本案賣方未告知隱藏違建，不得主張免責。
4. 買方主張之其餘費用（裝修升級、家具更新、租金損失等），與賣方最初交付之隱藏違建並無直接因果關係，不屬賣方應負的損害。
5. 買方依不完全給付請求獲判 51萬餘元，法院認有理由。

綜合來看，本案勝訴的關鍵理由與法條依據為：

• 民法第 227 條第 1 項（不完全給付損害賠償）
• 民法第 226 條（可歸責之不履行所生損害賠償）
• 輔以契約誠實告知義務、現況說明書內容以及民法第 148 條誠信原則的解釋

 

 

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