天秤座法律事務所

營業損失、倉儲費、設備損失通通被駁回——房東如何用契約與證據打贏租賃修繕訴訟？

案例事實

委託人	林小姐
案件結果	承租人415萬損害賠償請求，兩審全部敗訴
受任律師	天秤座法律事務所律師

便利商店停業、搬貨、求償400多萬

律師解說

一、法律架構：民法第423條、第429條、第227條

本案核心涉及三個民法條文：

• 民法第423條：
  出租人應以合於約定使用收益之租賃物交付承租人，並於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態。
• 民法第429條第1項：
  租賃物修繕，除契約另有訂定或另有習慣者外，由出租人負擔。
• 民法第227條：
  債務人（本案承租人主張為房東）若不完全履行債務，致債權人受損，有損害賠償責任。

但第二審法院明白指出：關於出租人保持義務與修繕義務的規定，並非強行規定，當事人得以特約排除或變更之。

二、本案契約條款的關鍵設計

系爭租約第11條約定（重點摘要）：

房屋因自然損害有修繕必要時，由甲方（房東）負責修理，並於條文後手寫加註：「以上僅限房屋外部之修繕部分」。

法院怎麼看？

1. 契約文字清楚、無歧義，就應以文字為準
• 契約既明寫「僅限房屋外部」，即代表 房屋「內部」的自然損害修繕，不在房東義務範圍內。
• 這不是只針對承租人裝潢，而是針對「房屋內部」整體。
2. 承租人家族已承租超過10年，後期才加入此手寫條款，更可推論當事人有意特別調整修繕風險分配。

因此，法院認定：

即使系爭建物主樑柱下移、輕鋼架坍塌屬自然損害，其位於房屋內部，修繕義務也應由承租人負擔，而非房東。房東並未違反民法第423條、第429條之保持及修繕義務，自無民法第227條損害賠償責任可言。

三、損害賠償的舉證責任：不是喊金額就會賠

第一審同時提醒一個實務重點：

• 損害賠償債之成立，要件包括：
1. 有損害之發生
2. 有責任原因（如違反契約）
3. 兩者間具有相當因果關係

主張有利於己之事實者，負舉證責任（民事訴訟法第277條）；如未能證明，即難認有損害賠償請求權。

本案中，承租人主張高額營業損失，卻面臨：

• 實際營業主體為便利商店公司，而非承租人個人
• 營業收入、成本、純益計算方式多以估算方式提出，與稅籍資料仍有差距

法院因此認為，即使假設房東有責任，損害金額部分亦難以完全採信。

四、給房東與承租人的實務建議

給房東：

1. 在租約裡清楚約定修繕範圍
• 可採「外部房東、內部房客」的風險切割方式
• 或更細緻區分：結構體、裝潢、設備由誰負擔
2. 保留歷次租約、增改條款及承租人裝修紀錄
• 本案中，正是因為有十餘年間的歷次租約及手寫條款，法院得以清楚認定當事人真意。
3. 遇到承租人反映瑕疵，務必「有回覆、有動作、有紀錄」
• 例如存證信函、工程估價單、約定進場時間的對話紀錄
• 有助於日後證明自己並非消極不處理

給承租人（店面經營者）：

1. 簽約前務必看懂修繕條款，不懂就問律師
• 特別注意「自然損害」與「裝潢、設備」之責任分配
2. 若打算主張營業損失，要有完整財報、帳冊、營收證明
• 實際營業主體（公司或個人）要與起訴人一致
• 否則即使有部分事實站得住腳，也可能因舉證不足，而無法得到賠償
3. 不要輕易以停業、拒付租金作為談判手段

一旦法院認定是承租人負修繕義務，反而可能落入違約、不給付租金的風險。

法院判決

1. 修繕義務依契約重於一般法規

法院明確指出：

• 民法第423條、第429條雖原則上規定由出租人負保持及修繕義務，
• 但並非強制規定，雙方得以特約排除或變更。

本案租約已手寫約定：「以上僅限房屋外部之修繕部分」，因此室內結構體的自然損耗，原則上由承租人自行負責，不再由房東負擔。

2. 系爭瑕疵屬「房屋內部」範圍

承租人主張的瑕疵——主樑柱下移、輕鋼架坍塌、天花板下移等——皆發生在室內結構與裝潢部分，法院認定屬於 房屋內部自然損害或承租人使用狀況下產生之損害，依法約定應由承租人修繕。

既然房東在此部分無修繕義務，自然就不存在「不履行」問題，更談不上民法第227條的損害賠償義務。

3. 損害額與營業主體均有疑義

即使撇開修繕義務的歸屬，法院仍指出：

• 營業損失金額係承租人自行推估，不完全等同稅務申報資料
• 營業主體為便利商店事業，而非承租人個人
• 冰箱價值與倉儲費用亦未完全提出具體客觀證據

因此，法院認為即便房東有責任，損害額度亦難以完全認定。

4. 結論：承租人之請求不符合損害賠償要件，全部駁回

綜上，法院認為：

• 房東並未違反契約與民法上之保持義務或修繕義務
• 承租人主張之損害及其與房東行為之因果關係，亦未充分證明

故一、二審均判決承租人請求 全部無理由，予以駁回，二審並命承租人負擔全部上訴審訴訟費用。

 

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