天秤座法律事務所

買屋多年才發現「被抵押」？天秤座法律事務所助當事人成功塗銷抵押權

案例事實

委託人	周先生
案件結果	被告應塗銷抵押權；並由被告負擔訴訟費用。
受任律師	天秤座法律事務所律師

原告於民國82年間購得系爭房地，最初供父母居住，後作為出租使用。於108年間始發現其房屋與土地上，竟登記有擔保金額新臺幣700餘萬元之抵押權，權利人為被告。

律師解說

「抵押權從屬性」是關鍵

抵押權係從屬於被擔保之債權。若債權不存在或已消滅，抵押權即失其基礎，自無由存在。

所有權妨害除去請求（民法第767條）

民法第767條第1項明定：所有權人對於妨害其所有權者，得請求除去之。抵押權登記即使只是在登記簿上「靜靜存在」，仍會影響所有權完整與客觀交易價值（如貸款估價、買賣轉讓、設定新擔保等）。當抵押權不存在或已消滅而仍留存於登記上，即構成對所有權之妨害，可據此請求塗銷。

消滅時效與抵押權行使期間（民法第125條、880條）

實務上，兩段防線可共同布局：

• 第一段：主張債權不存在（或已清償、已免除）民法第125條。
• 第二段：若債權曾存在，則檢驗是否已罹15年一般債權消滅時效，且抵押權人是否於完成時效後5年內實行抵押權。屆期未行使者，抵押權亦消滅(880條)。
  本案法院因已認定債權不存在，故不再進一步審究時效與第880條爭點，等同於在第一段即取得勝利。

給屋主的三點建議

1. 定期健檢登記簿：買屋、繼承、長期持有皆應定期調閱登記資料，及早發現異常。
2. 先攻本、再備位：以「債權不存在」為主攻；同時備妥時效與第880條的備位論述。
3. 快、準、穩的訴訟路徑：蒐證完整 + 法律定位清楚 + 程序策略並進，常能事半功倍。

法院判決

程序面：被告經合法通知仍未到庭、未具狀，法院依民事訴訟法第280條規定，視為自認原告主張之要旨；並於一造辯論情形下完成審理。

實體面：法院認定：

1. 原告提出之登記、稅籍等證據與其陳述相符
2. 抵押權所擔保之債權不存在
3. 抵押權對所有權構成妨害
4. 原告得依民法第767條請求除去妨害（即塗銷登記）。

 

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