天秤座法律事務所

房屋留得住！拆屋還地駁回、租金合理調整——被告關鍵逆轉指南

案例事實

委託人	梁先生
案件結果	法院駁回原告先位之訴（拆屋還地與不當得利），僅就原告備位請求，將租金調整為每月新臺幣1萬7千餘元。
受任律師	天秤座法律事務所律師

租賃態樣：雙方就系爭基地存在不定期租賃，過往長期收租，且未訂正式書面契約。原告主張被告並非自用，疑似轉租，遂請求拆屋還地。基地上建物：當事人被告於基地上有多處建築物（鐵皮廠房、磚造廠房、鐵皮廠房、三層樓房等）。

律師解說

(一) 為何「拆屋還地」會被駁回？

訟爭核心在於：被告將基地上之建物交第三人使用收益，究竟屬於「出租建物」（合法使用基地之從屬結果），抑或構成土地法第103條第3款所稱「轉租基地」（出租人得終止契約）？

承租人於基地上先行建屋，再出租建物之情形，雖必然利用基地，但性質不同於「轉租基地」，難據此逕行終止並請求拆屋還地。法院因此駁回原告先位之訴，保全了被告對建物與用地之事實上支配。

被告策略要點：在攻防上，必須把事實清晰「定調」為租地建屋—出租建物，而非轉租基地；同時提示原告長期收租之事實，減少其主張終止的空間。

(二) 法院為何仍「調整租金」？

民法第442條規定：不動產租賃因價值升降，當事人得聲請法院增減租金（定期租賃不在此限）。本件法院參酌地段、周遭繁榮、實際利用利益與專業估價，採取比較法／成本法／積算法等方法，最終將月租核為1萬7千餘元；並依意思表示達達日的翌日作為起算點，否准原告回溯至更早日期或更高金額的訴求。

被告風險控管：面對第442條的增租，與其一概否認，不如要求原告提出專業估價並檢驗其方法與比較樣本；同時主張起算日不得溯及（以送達翌日為起算），可有效壓低金額與期間。

(三) 被告可借鏡的三項實務建議

1. 證據體系化：保留租金繳納收據、現況照片、承租使用脈絡；對於第三人使用，確保是出租建物而非轉租基地的證據鏈。
2. 協商替代方案：在拆屋還地攻防中，提出市場化調租或分段調整方案，示現誠信使用，有助法院採取「調整、不拆除」的衡量。
3. 契約化管理：即便是不定期租賃，也應主動提議書面補訂，將「是否得再出租建物、用途變更之程序、租金調整機制與起算點」寫清楚，降低再訟風險。

法院判決

我方（被告）主軸獲全面支持：原告先位之訴駁回——拆屋還地、不當得利均不成立。

僅在備位調租部分被部分認可：法院依民法第442條核定月租1萬7千餘元；原告主張更早起算與更高金額均遭否准。

訴訟費用比例對我方有利：被告僅負擔2%訴訟費用，其餘由原告負擔，顯見本案主要爭點之勝負在我。

 

 

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