天秤座法律事務所

繼承未登記土地被標售？一招拿回主導權：法院判決肯認二分之一優先購買權

案例事實

委託人	沈先生
案件結果	當事人原告（繼承人之一）對系爭土地就其權利範圍二分之一具有優先購買權
受任律師	天秤座法律事務所律師

本案系爭土地因逾期未辦繼承登記，依《土地法》第73條之1程序列管期滿後由國有財產署委託民間機構公開標售。開標後，第三人得標；惟原、被告同為被繼承人之繼承人，兩造均於法定期間內主張對系爭土地享有優先購買權，遂生爭執。為釐清權利範圍與行使對象，當事人原告提起確認優先購買權存在之訴。

律師解說

（一）為何要「確認」？—先守住訴訟適格與利益

《民事訴訟法》第247條規定，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起確認之訴。當法律關係存否不明、當事人處於不安狀態，且能以確認判決排除此不安時，即具備確認利益。就本案而言，兩造均主張優先購買權，如不先確認，權利歸屬長期不明，顯生不安，法院據此肯認原告具確認利益。

建議：遇到公開標售且權利重疊時，先行提起「確認優先購買權存在」之訴，鎖定權利範圍與順位，再進行後續承購或協議，能有效降低決標後權利爭奪的不確定性。

（二）誰能主張？主張到哪裡？—《土地法》第73條之1的核心

《土地法》第73條之1第3項明定：依第2項規定標售前應公告三個月，繼承人、合法使用人或其他共有人「就其使用範圍」依序有優先購買權。主管機關作業要點（第11、12點）亦說明：繼承人或共有人以實際使用範圍為準；若登記或契約約定不明，即以現場實際使用認定；如使用範圍重疊，依物權登記先後與物權優於債權原則認定。必要時得辦理複丈分割或由國產署代位申請。

建議：

1. 蒐證實際使用事實（照片、見證、現場配置、出入動線、公共設施使用情形）。
2. 檢核登記與契約，釐清是否僅及於建物或土地；避免以房屋租賃誤認為土地使用。
3. 如使用重疊或需切割，及早與國產署或得標人協議分割與持分承購方案。

（三）本案攻防關鍵—「房屋租約」≠「土地使用」

法院指出，被告提出之住宅租賃契約係房屋租賃而非土地租賃，且未得全體繼承人同意，對其他繼承人不生合法效力；加上系爭土地實務上為全體繼承人共同使用，因此雙方均不得主張對「全部」土地的單獨優先購買權。

（四）得分割即分割，持分各半最合理—分割與承購配置

作業要點明文：如使用範圍僅為一部分且依法得分割，原則上應依各優先購買權人使用範圍分割後，由各自承購；如優先購買權人不只一人且合併承購，得依協議辦理；依法不得分割者，則與得標人協議由一人單獨或共同承購並約定持分。法院查明本案土地地目為建（可分割），兩造皆為繼承人，且實係共同使用全地，因此兩造各就二分之一享有優先購買權，合乎分割與共同承購之精神。

建議： 確認地目可否分割、評估合併承購可行性（資金、貸款、持分安排）並預擬協議條款，可加速國產署與代標售機構之後續程序。

法院判決

理由一（程序）：依《民訴法》第247條及最高法院既有見解，原告就優先購買權存否有確認利益。

理由二（實體）：依《土地法》第73條之1第3項及標售作業要點第11、12點，「使用範圍」以實際使用為準；如重疊則按物權登記先後及物權優於債權原則認定；可分割者優先分割後由各優先購買權人承購。

理由三（攻防認定）：被告以房屋租賃契約主張單獨使用全部土地，然該租約標的為建物且未經全體繼承人同意，難生對其他繼承人的合法效力；法院認定系爭土地為全體繼承人共同使用。

結論：土地地目為建、依法可分割，兩造皆為繼承人且共同使用全地，故各就二分之一享有優先購買權。

 

 

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