十萬火急04-2375-6755

從查封到投標,三分鐘讓你搞懂不動產法拍程序

開啟法拍程序的第一步,查封

要具備什麼條件才可以進行查封拍賣呢?一般來說,債權人必須取得法院的確定判決、支付命令、本票裁定等等的執行名義,才能向地方法院的民事執行處聲請強制執行,聲請強制執行時,要先繳納千分之8的執行費。

要怎麼知道債務人名下有無不動產?持法院的確定判決、支付命令、本票裁定等等的執行名義就可以到各地國稅局和地政事務所申請債務人的財產資料和建物、土地謄本,接著就可以向法院聲請查封拍賣債務人的不動產了。

法院會先請地政事務所先對不動產作查封登記,不動產就無法處分移轉,接著會再定時間,由債權人引導法院人員至現場查封(指界、貼封條)。

 

查封後的下一步,鑑價

查封後,由法院行文通知其指定之不動產估價機構或不動產估價師對強制執行之不動產鑑價(債權人要先繳鑑價費)。法院收到不動產鑑價報告後,發函通知債權人及債務人於排定日期至法院詢問鑑價意見。然後法院會核定拍賣底價。

 

進行拍賣程序

拍賣前必須公告,讓人知道法拍這件事:公告到拍賣,相距十四日以上,但第二次拍賣與公告相距則在十日以上、三十日以下。

Q.公告的方式?

A.法院會將拍賣公告貼在執行處公告欄,以及房地產所在地或所在地之鄉鎮區公所(揭示)。而債權人收到法院拍賣公告後,要另外先自費刊登報紙廣告(約1、2000元),再將登報證明送給法院。

拍定後分配所得價金

法院拍賣之不動產於第一、二、三次或特別拍賣程序中拍定時,應依規定製作分配表將拍賣所得之價金分配給相關債權人。

 

應買法拍屋的程序

一、如何知道法拍屋資訊?

1.法院公告、司法院法拍屋查詢系統。

2.民間法拍屋網站。

3.報紙。

二、要準備好足額的錢

投標法拍屋時,必需提出20%-30%的保證金,得標後七天內須繳足全數價金,如果繳不出來,保證金會被沒收,執行法院會再拍賣。如再拍賣之價金低於原拍賣價金及因再拍賣所生之費用,原拍定人應負擔其差額。而法拍屋只能去看外觀,不能進去裡面,較一般購屋的風險大,但也有機會撿到便宜。

三、填寫投標書

1.到法院的民事執行處索取投標書、保證金封存袋,共10元,仔細填寫,保證金可繳現金(會拿到收據)或用銀行本支代替。

2.拍賣公告都會寫上拍賣時間,在前30分鐘會打開標櫃開放投標,將投標書和保證金封存貸投入,時間到了就不能再投標了。(帶著身分證和印章)

3.時間到後,法院便會開標,由出價最高者得標。

4.得標者在七天內向法院繳清剩餘款項,取得不動產權利移轉證明書,接著可至地政事務所辦理過戶。

 

四、法拍屋的點交問題

Q.什麼是「點交」?

A.拍定人登記取得不動產所有權後,實際上也要能夠使用才行,但不動產有時候仍然是被占用的,勢必要加以排除才能實際使用房屋,而「點交」即是書記官與當地管區員警會陪同拍定人者至不動產現場,強制執行把占用排除掉,將不動產交付給拍定人。而「不點交」就是拍定人要自己想辦法跟占用人溝通,或另外訴訟排除。所以拍賣公告記載「點交」或「不點交」將影響購買的意願。

 

Q.可點交的情形?

A.1.可確定點交:查封時確定為空屋、屋主自住、第三人無權占有、承租人被排除租賃權,拍定後法院會依得標人之聲請,以司法程序將房屋點交給得標人。

2.有條件點交:如果可以合法排除占用人,則點交;反之,則不點交。例如查封時無人在場,法官命債權人查報使用情況,債權人為使拍賣價提高,以確保債權,因此經常查報不確實,所以拍賣筆錄會註明:「債權人陳報空屋,若屬實則點交,投標人應自行查明」或「租賃契約經本院以成立於抵押權設定之後並影響抵押權之實行而予除去,惟尚未確定,應俟當事人或利害關係人於本件拍賣標的拍定前均無異議,或有異議而遭駁回確定,方為點交;反之則不點交。  」此為有條件之點交。

3.不點交變點交:拍賣筆錄註明不點交,但現住人已搬離,且為善意第三人,只要做好保全程序,待取得「權利移轉證書」,即可自行開鎖點交房屋(可向法院聲請點交)。

 

Q.不點交的情形?

A.1.確定不點交:查封前即有租約,且無法被排除租賃權,拍定後確定不點交。

2.點交變不點交 拍賣筆錄註明點交,但拍定前臨時有第三人主張租賃關係,法院改為不點交處理。