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房屋假買賣 恐成立使公務員登載不實罪

臺灣高等法院臺中分院日前對於兄弟間以假買賣脫產案件做出判決,認定二人對於土地進行假買賣,並造成地政機關將此不實事項登載於土地登記簿冊上,已構成刑法第214條使公務員登載不實事項於公文書罪。

實務上,以假買賣的方式過戶土地時有所聞,大部分的原因都是為了脫產,債權人面對這類的脫產行為,通常都是要想辦法提起民事的撤銷訴訟,除了主張民法第87條通謀虛偽的買賣而應撤銷以外,另一個就主張民法第244條的詐害債權。不過很多人都會忽略了假買賣的嚴重性,因為這類的脫產行為,還可能構成刑事犯罪。

刑事責任—使公務員等載不實罪

法院在判決中指出,地政機關辦理土地所有權移轉登記時,只須審核形式上要件是否具備即可,對於土地所有權移轉之實質上是否真正,並無審認責任。因此,本起案件之兄弟既然沒有買賣哥哥土地持分之真意,竟假借買賣之名,委由不知情之代書前往地政機關辦理所有權移轉登記,導致承辦公務員於形式審查後,將此等不實事項登載在職務上所掌之公文書上,足生損害於地政機關對於不動產登記管理之正確性,已構成刑法第214條使公務員登載不實事項於公文書罪

民事責任—通謀虛偽意思表示

所謂的通謀虛偽意思表示,簡言之,就是兩個人一起做一個假行為,例如假買賣就是標準的態樣,而民法第87條規定,表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者,其意思表示無效。

也就是說如果雙方並沒有買賣不動產的意思,卻通謀虛偽買賣不動產,則雙方買賣不動產之契約應為無效。在訴訟上,如果是要主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示時,依照最高法院判例的意旨,必須由主張的人負舉證責任,這也是難度最高的部分,債權人往往都是在這個部分輸掉,因此如果真的認為債務人有脫產的行為,而想要主張權利,建議還是要先去找律師諮詢,評估一下情勢,不要卯然提起訴訟。